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白银时代入场券难获取万科转型之惑

2019-06-15 03:56:16来源:励志吧0次阅读

“白银时代”入场券难获取 万科转型之惑

华夏时报 董映颉 陈小瑛 王海春 北京、深圳、上海报道

30周年的巡演还未落幕,万科10月业绩又成为锦上添花的新亮点。

11月4日,万科发布了前10月销售业绩,累计实现销售面积1454万平米,销售金额1711.4亿元,同比增长14.8%和17.3%。全年完成2000亿目标无悬念。

然而,亮点背后是房地产企业普遍存在的增长隐忧。翻看万科业绩发现,2010年以前,万科大多保持在50%以上的增速。2011年房地产受到调控后,万科销售额增速徘徊在12%-21%之间,同时毛利率也在下滑。

“毫无疑问,未来住宅行业的业绩增速和投资回报率肯定会下降。”万科总裁郁亮向坦承,万科所说的白银时代,也正是指房地产增速可能由两位数转向个位数。

郁亮说,促使万科加速转型的原因只有一个,就是想在下个时代活下去,因为中国现在所有的发展商,包括万科在内,都没拿到下个时代的入场券。

转型是个漫长的过程,而万科的焦虑在于,如何让业绩不至于青黄不接,在行业下滑之时,万科的房子怎样才能卖得比别人好,以及依靠什么来弥补住宅的缺口。

规模路线“变盘”

“看上去万科在这两年好像是有点不务正业,金融、学校、养老、食堂,什么都做,但实际上万科一直在探索,如何在现在这个失去了土地红利的房地产行业中找到生存之道。”万科高级总裁、北京万科总经理毛大庆解释说。

2012年6月后,万科高调向城市配套服务商转型,从初的社区食堂、幸福驿站等生活配套,收购徽商银行、进军社区金融,到实行社区一卡通的大数据管理,以及创办万科学校,万科在其自身的产品线上越走越远。

用毛大庆的话来说,万科的转型实际上就是在住宅规模缩减的情况下,如何想别的办法赚到钱。

“实际上,现在整体的市场形势已经变了,原来我们总说跑量跑量,但现在市场的需求与原来相比已经有所下降,而这一特点在未来几年中会越来越明显。”毛大庆指出。

统计数据也证实了毛大庆的论断。国家统计局10月公布的数据显示,2014年前9月全国商品房销售面积同比下降8.6%,降幅扩大0.3个百分点。在二三线城市限购全线放松的情况下,市场并未有明显改观,其中住宅销售下降幅度较大。

在房地产行业整体低迷的情势下,万科原有的规模化路线已经在悄然变化。2014年上半年万科只新增了19个项目,规划建筑面积约264.1万平方米,较去年同期下降明显。

与此同时,万科的商业项目逐渐增多,养老项目也已经开始起步。

据了解,上海将成为万科探索多元化的重要试验点,试点内容包括商业、办公、产业办公园,并尝试进行物流地产。其中,万科在上海的商业项目徐汇万科中心已先期上马,由万科、绿地九龙仓共同开发。

不仅如此,万科今年还首次尝试进入产业地产领域。万科联手天安数码城集团在上海张江高科技园区的北蔡,获得了一块土地面积约16万平方米的产业用地。为了组建产业地产团队,万科从普洛斯、复星、华夏幸福和国际代理行工业地产部招揽人才,经过一年多的筹备,目前在北上广基本完成了产业地产的人员布局。

上海万科总经理孙嘉向透露,与商办项目开发不同的是,这个产业地产项目将以企业订制的方式开发为主;即项目在开发前,已经有了卖家。“我们希望与天安数码的合作,能够学习到在产业地产开发、管理方面的经验,为未来的产业地产开发积累更多的经验。”孙嘉说。

此外,万科在北京打造的社区化养老服务项目万科·幸福家(窦店)社区养老中心也已经步入试营业阶段。毛大庆透露,尽管万科目前的养老业务还不挣钱,项目做到收支拉平略有盈余即可。但万科看重的是该领域的市场前景,未来万科将谋求养老业务独立上市。

业内人士分析,万科的“配套商”转型并非仅仅是寻找新的赢利点,而是“创造需求”。通过满足教育、养老等基本需求,在此基础上进一步激发如零售、娱乐、文化业等新的消费方向,由此形成以房地产为依托,全产业链式的住宅服务。

转型前景难料

“城市配套服务商”是万科未来十年的转型规划,尽管万科做了诸多尝试,但转型之后的前景仍然难以明了。

王石出席2014亚布力论坛时表示,万科正在做第四个十年规划,但仍然困惑于企业下个十年的转型问题。

“我们讨论了八个月,到现在都没有弄清楚。到年底是不是有一个结果也不知道。”王石有着华为一样的危机感,直言很担心下一个倒下的就是万科。

实际上,万科在商业地产、金融等方面的转型,目前仍然存在难题。如万科去年收购的徽商银行股权,原本设想一是可以让万科为社区业主提供金融服务,二是可以为上下游供应商提供融资帮助。但截至目前,这两项业务并无实质性进展。

此外,万科在商业地产的运营经验不足,人才也面临着挑战,使万科在商业项目开发上经历了摇摆过程,从初计划自持物业到全部售出。今年9月,万科公告将以16.51亿元的价格出售上海写字楼项目公司万狮置业90%的股权,万科只负责后续开发运营。

万科董秘谭华杰解释过,万科在获取低成本资金上没有优势,且商业项目对资金沉淀过多,所以万科选择走“轻资产,重运营”的模式。

与恒大向地产以外的领域转型多元化不同,万科转型,始终是围绕着地产做文章。万科内部一位高管对称,企业只有做专才能走得长远,恒大的多元化发展也许能赚到钱,但万科不会走这样的转型模式。

“房地产企业在温室里长大,如果不改变方式,在白银时代一样会饿死,这就是为什么万科要不断学习制造业,跨界学习,就是想学学别人在青铜黑铁时代怎么活下来的。”郁亮说。

为此,郁亮马不停蹄地拜访了阿里、腾讯、百度、华为、海尔等国内一线互联企业和制造业。在郁亮看来,并非学习互联如何卖房,而是学习互联思想武装起来的一个传统企业,能够用五六年时间成为世界五百强,而过去需要二三十年才能做到,这是一种思想的革命。

郁亮认为,互联给房地产业主要带来思维上的冲击,万科学到两点,,对客户的好要做到;第二,管理组织要扁平化。未来,万科将利用其业主数据库将进行更多社区服务的开拓。万科的城市配套服务商,就是围绕着客户需求做文章。

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